Aperçu du marché immobilier portugais en 2023
Tendances actuelles du marché immobilier au Portugal
Le marché immobilier portugais connaît une dynamique positive en 2023. Les prix de vente des logements ont augmenté de 13% au premier trimestre 2022, avec une hausse globale de 27,5% entre mars 2020 et janvier 2022. Cette croissance s'explique par une reprise rapide du marché après la pandémie et une forte demande étrangère.
À Lisbonne, les investisseurs étrangers occupent 40% du marché immobilier résidentiel, avec les Américains en tête des acheteurs internationaux. L'an dernier, 920 millions d'euros ont été investis par des étrangers dans la capitale portugaise.
Les prix moyens au mètre carré varient selon les régions : 4800€ à Lisbonne, 3900€ en Algarve et 2200€ sur la Côte d'Argent. Les rentabilités locatives sont attractives, allant de 5% à 10% pour les locations d'appartements à Lisbonne, et jusqu'à 12% pour l'immobilier commercial.
Zones populaires pour l'achat d'un bien immobilier
Lisbonne reste la zone la plus prisée, suivie de l'Algarve et de l'île de Madère. L'Algarve a connu une augmentation des prix de 10%, tandis que l'Alentejo a enregistré une hausse de 5%. Porto attire aussi de nombreux investisseurs avec des prix plus abordables que la capitale.
Les quartiers recherchés à Lisbonne incluent Chiado, Príncipe Real, et Avenida da Liberdade, où les prix peuvent atteindre 10 000€ à 11 000€ par mètre carré pour des biens de luxe. D'autres zones comme Avenidas Novas, Bairro Alto, et Parque des Nações offrent des opportunités d'investissement intéressantes.
Le Portugal, avec ses 10,3 millions d'habitants, 300 jours de soleil par an et 950 km de côte, attire les investisseurs par son cadre de vie agréable et son coût de la vie plus bas que dans d'autres pays de l'Union Européenne. La législation favorable aux investisseurs étrangers et l'absence d'impôt sur les successions et donations pour les résidents renforcent l'attrait du pays pour l'investissement immobilier.
Processus d'achat d'un bien immobilier au Portugal
Étapes clés pour acheter un appartement ou une maison
L'acquisition d'un bien immobilier au Portugal suit un processus structuré. La première étape consiste à obtenir un Numéro d'Identification Fiscale (NIF) et ouvrir un compte bancaire portugais. Ces démarches sont essentielles pour effectuer toute transaction immobilière dans le pays.
Une fois ces prérequis remplis, la recherche de la propriété idéale peut commencer. Il est recommandé de visiter plusieurs biens et de comparer les prix dans différentes régions. Lisbonne, Porto, l'Algarve et Madère sont des zones particulièrement prisées par les investisseurs étrangers.
Après avoir trouvé le bien souhaité, vient l'étape de la négociation. Un dépôt de 10 à 30% du prix d'achat est généralement requis pour sécuriser la transaction. La signature d'un contrat préliminaire (CPCV) officialise l'engagement entre l'acheteur et le vendeur.
L'étape suivante implique des vérifications légales approfondies. Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat local pour s'assurer de la conformité de tous les documents et de la légalité de la transaction.
Enfin, la dernière étape est la signature de l'acte authentique d'achat devant notaire, suivie du transfert de propriété et du paiement des taxes associées.
Documents nécessaires pour l'acquisition d'un bien
Pour mener à bien l'achat d'un bien immobilier au Portugal, plusieurs documents sont indispensables :
– Le Numéro d'Identification Fiscale (NIF) : ce numéro est obligatoire pour toute transaction financière au Portugal.
– Une pièce d'identité valide : passeport ou carte d'identité pour les ressortissants de l'Union Européenne.
– Un justificatif de domicile récent : facture d'électricité, d'eau ou de téléphone par exemple.
– Les relevés bancaires des derniers mois : ils permettent de prouver la capacité financière de l'acheteur.
– Le contrat de travail ou tout autre document justifiant les revenus : ces documents sont particulièrement importants en cas de demande de prêt immobilier.
– L'attestation de la banque confirmant l'obtention du prêt, le cas échéant.
Il est important de noter que tous ces documents doivent être traduits en portugais par un traducteur assermenté. La préparation minutieuse de ces documents facilitera grandement le processus d'achat et évitera des retards inutiles.
Aspects financiers de l'investissement immobilier au Portugal
Prix moyens des biens immobiliers dans les principales villes
Le marché immobilier portugais connaît une forte croissance ces dernières années. À Lisbonne, le prix moyen du mètre carré s'élève à 4800€ en 2023. Les quartiers les plus prisés comme Santo António atteignent 5624€/m². Pour l'immobilier de standing, les prix grimpent jusqu'à 11 000€/m² dans des zones comme l'Avenida da Liberdade ou le Chiado.
En dehors de la capitale, les prix varient selon les régions. En Algarve, le prix moyen est de 3900€/m², tandis que sur la Côte d'Argent il descend à 2200€/m². À noter que les prix ont augmenté de 19% en 2022, la plus forte progression depuis 1991.
Options de financement pour les acheteurs étrangers
Les investisseurs étrangers disposent de plusieurs options pour financer leur achat immobilier au Portugal. Les banques portugaises proposent des prêts hypothécaires couvrant jusqu'à 80% de la valeur du bien. Le taux d'intérêt moyen est de 3,3%, ce qui reste attractif.
Pour les non-Européens, le programme Golden Visa offre des avantages intéressants. Il nécessite un investissement minimum de 500 000€ dans l'immobilier. Depuis 2012, ce dispositif a attiré 5 milliards d'euros d'investissements étrangers.
Les acheteurs doivent prévoir un apport personnel de 10 à 30% du prix d'achat. Il faut également budgéter les frais annexes comme l'IMT (taxe de mutation) qui varie de 5 à 8%, ainsi que le droit de timbre de 0,8% sur la valeur de vente.
Considérations légales et fiscales pour les investisseurs étrangers
Réglementation immobilière pour les non-résidents
L'achat d'un appartement ou d'une maison au Portugal par des investisseurs étrangers est soumis à certaines règles spécifiques. Les non-résidents doivent obtenir un Numéro d'Identification Fiscale (NIF) et ouvrir un compte bancaire portugais pour effectuer une transaction immobilière. Il est recommandé de faire appel à un avocat local pour vérifier les documents lors de l'achat. Le processus d'acquisition comprend la recherche de propriété, la négociation, la signature du Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), les vérifications légales et l'acte final d'achat.
Avantages fiscaux et programme Golden Visa
Le Portugal offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs étrangers. Le programme Golden Visa permet d'obtenir un permis de résidence en investissant au moins 500 000 euros dans l'immobilier. Ce programme a attiré 5 milliards d'euros d'investissements depuis 2012. Le régime fiscal des résidents non habituels (RNH) propose un taux forfaitaire de 20% sur certains revenus et une exonération sur les retraites pendant 10 ans. Les taxes liées à l'achat immobilier incluent l'IMT (taxe municipale sur les mutations), le droit de timbre (0,8% de la valeur d'achat) et l'IMI (impôt foncier variant de 0,3% à 0,8%). Le revenu locatif pour les non-résidents est imposé à 28%. Ces mesures fiscales avantageuses ont contribué à l'essor du marché immobilier portugais, attirant de nombreux investisseurs internationaux.
